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Comment créer des déficits fonciers ?

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Dans l’objectif de payer moins d’impôt, l’investisseur peut se tourner vers le déficit foncier pour réduire le montant des revenus soumis à l’imposition, et cela, de façon tout à fait légale. Cependant, pour pouvoir profiter au maximum des avantages qu’offre ce dispositif, il est d’emblée nécessaire de le créer. Comment faire alors ?

Acquérir un bien immobilier à rénover

Pour pouvoir investir sous le régime du dispositif foncier, il est essentiel d’investir dans un bien immobilier qui nécessite des lourds travaux ou quelques rénovations. Ainsi, le déficit foncier est destiné à tout contribuable français, propriétaire ou bailleur, voulant investir dans un bien nécessitant des travaux de rénovation ou d’amélioration. Le bien doit ensuite être mis en location, vide, pour au moins 3 ans et sans interruption.

Réaliser des dépenses éligibles au déficit

depenses-eligibles-deficit-foncierPour que le déficit existe, il faut également que l’ensemble des dépenses (charges et travaux) annuelles liées au bien soient supérieures à l’ensemble des loyers (revenus locatifs) perçus chaque année. Cependant, il existe une catégorisation des dépenses pouvant créer le déficit foncier. Ainsi, concernant les charges, les dépenses éligibles sont les charges liées à l’exploitation du bien (charges de copropriété, les honoraires de gestion, les frais d’assurance, la taxe foncière…). Concernant les travaux, ils doivent être effectués sans toucher aux structures du logement ainsi qu’à sa consistance. Les travaux d’agrandissement ou de reconstruction du logement ne sont donc pas pris en compte dans le calcul du déficit. Les travaux éligibles sont les travaux qui visent à ajouter plus de confort (l’installation d’une douche ou d’une cuisine équipée) dans le logement ou à remettre le bien en état (façades, toiture, installation électrique…).

Imposer les revenus fonciers au régime réel

Pour que le déficit foncier s’applique, il faut également que les revenus fonciers soient déclarés sous le régime réel d’imposition. Cela s’explique par le fait que le régime réel est le seul à permettre la déduction de la totalité des charges sur le revenu global (les salaires compris). Grâce à la déclaration des revenus fonciers sous le régime réel, l’investisseur en déficit foncier, peut également déduire ses intérêts d’emprunts sur ses revenus fonciers, dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent est à reporter pendant les 10 prochaines années.

Perpétuer le déficit foncier par l’effet boule de neige

Il est possible de créer un déficit foncier pendant au moins 20 ans et éviter d’être lourdement taxé une fois que le solde entre charge et loyer est modifié. Pour ce faire, il suffit d’investir à nouveau dans un bien immobilier à rénover et de bénéficier à nouveau du déficit foncier. C’est l’effet boule de neige. Il est conseillé d’acquérir de nouveau logement tous les deux ou trois ans environ.

Enfin, la création du déficit foncier se conclut par la déclaration de l’investissement auprès de l’administration fiscale. Pour ce faire, il faut, chaque année, remplir le formulaire n° 2044 et le joindre au formulaire n° 2042, destiné à la déclaration de revenus.


Gabriel

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